Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse wurde im März 2015 von der Großen Koalition eingeführt, um den ansteigenden Mietpreis in Deutschland abzuschwächen.

Durch die §§ 556dff BGB wurde es den Deutschen Bundesländern ermöglicht, für alle Vermieter die verlangte Miete bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen per Verordnung zu begrenzen.

§ 556d Absatz 2 BGB ermächtigt die Bundesländer zum Erlass einer Rechtsverordnung, wobei die Länder begehrte Lagen für maximal fünf Jahre als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen können.

In bestehende laufende Mietverträge wurde und wird durch die Mietpreisbremse zwar nicht eingegriffen, Neuvermietungen sind aber empfindlich begrenzt: Die Neuvertragsmiete darf dann in diesen angespannten Gebieten höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Alle Bundesländer mit Ausnahme von Sachsen-Anhalt und dem Saarland führten eine entsprechende Rechtsverordnung ein und behaupteten einen entsprechend angespannten Wohnungsmarkt.

Im Jahr 2019 und nochmal in 2020 wurde die Mietpreisbremse-2015 durch das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) empfindlich verschärft.

Konkret wollte der Gesetzgeber dem Vermieter aktive Aufklärungspflichten auferlegen, weil sich nicht genügend Mieter auf die Mietpreisbremse-2015 beriefen. 

Seit 2019 erfordert der neu eingeführte § 556g Absatz 1a BGB das aktive textliche Angeben des Ausnahmetatbestandes, auf den sich der Vermieter beruft.  Soweit der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nachkommt, kann er keine über dem Mietspiegel + 10% liegende Miete beanspruchen und muss eine in der Vergangenheit erhaltene Miete für bis zu 30 Monate sogar zurückzahlen, was ein hohes finanzielles Risiko für den Vermieter bedeutet.  

Im Juli 2019 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Mietpreisbremse nicht gegen das Grundgesetz verstößt.

Wie unterscheidet sich die Mietpreisbremse vom Mietpreisdeckel?

Der Mietendeckel oder auch Mietpreisdeckel genannt ist ein Landesgesetz der rot-rot-grünen Regierung aus Berlin, welches am 23. Februar 2020 in Kraft getreten ist und im März 2021 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt wurde. Der Mietpreisdeckel verstieß gegen die Kompetenzverteilung zwischen Bund und Ländern im Grundgesetz (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG). Daneben verstieß er gegen Art 14 GG (Eingriff in die Eigentumsgarantie) und parallel auch noch gegen das Rückwirkungsverbot von Art. 103 II GG. Letzteres deshalb, da er in bestehende auch jahrealten Mietverträge eingriff und den Vermieter verpflichtete, die Miete zu senken. Der im Gesetz vorgesehene Vertrauensschutz wurde dabei zulasten des Vermieters ausgehebelt.

Der Mietpreisdeckel war in der Rückschau sehr offensichtlich rechtswidrig, die Mietpreisbremse wurde demgegenüber für verfassungsrechtlich zulässig bewertet.

Kann der Vermieter existenzbedrohend von der Mietpreisbremse betroffen sein?

Ja! Und zwar massiv bis zur Insolvenz. Die Gefahren lauern in den falschen Erwartungshaltungen der Vermieter und fehlender Fachkenntnisse über die Mietpreisbremse:
Die erste Variante aus dem Jahr 2015 war wirklich noch ein zahnloser Tiger, was auf Lobbying von CDU, CSU zurückzuführen war.
Die Variante 2019 kam dann schon mit der schmerzhaften Auskunftspflicht des Vermieters daher (siehe oben zu den Details) und 2020 wurde es richtig schmerzhaft, da die MPB nun nicht nur in die Zukunft wirkt sondern auch in die Vergangenheit.

Die typische Not für Vermieter entsteht daraus resultierend häufig so, wie diese Beispielrechnung aufzeigt:

Der Vermieter möchte sein Geld in einer Immobilie anlegen und gewinnbringend vermieten.  Er kauft in Hamburg Eimsbüttel für 7500,- € /qm eine leere 80 qm Wohnung für 600.000,- € (Durchschnittspreis von Sprengnetter für gebrauchte Wohnungen in Hamburg Eimsbüttel, 1975), wobei er 20% Eigenkapital einsetzt und den Rest finanziert.

Mit Erwerbsnebenkosten zahlt er ca. 645.000 €. Für die finanzierten 516.000,- € zahlt er bei 10 Jahren Zinsbindung 3% Zinsen und 2% Tilgung. Seine Leistungsgrate beträgt somit 5% = 2150,- € monatlich.

Er findet leicht einen Mieter, der 18,- Euro netto für die gut geschnittene 3-Zimmer-Wohnung zahlt, somit 1440,- € pro Monat. Zudem entstehen ihm nicht umlegbare Nebenkosten (Verwalterentgelt, Instandhaltungsrücklage) von 100,- € monatlich.

Die Unterdeckung von insgesamt 810,- € kann der Vermieter aus seinem Einkommen bestreiten. Zudem ist ihm bewusst, dass er mit 1075,- € die Wohnung tilgt, so dass er nur von der Zinsbelastung betrachtet sogar einen Überschuss von 265,- € pro Monat erwirtschaftet.

Nun zieht der Mieter jedoch die Mietpreisbremsen-Karte und verlangt eine Reduzierung der Miete auf Mietenspiegel +10%.

Der im Jahr 2023 aktuelle Hamburger Mietenspiegel wirft in Eimsbüttel für eine 80 qm Wohnung von 1975 folgende Werte aus:
Mittelwert:             6.38 €
Spanne Minimal:   5.45 €
Spanne Maximal: 7.06 €
6,38 € + 10% x 80 qm = 561,44 €

Plötzlich fehlen dem Vermieter aus seiner ursprünglichen Kalkulation 878,- € pro Monat und er erwirtschaftet auch – ohne Berücksichtigung der Tilgung – nicht mehr 265,- € pro Monat, sondern macht jeden Monat echte 613,- € Verlust.  Zu allem Überfluss muss er die in den letzten 30 Monaten zu viel erhaltene Miete auch noch an den Mieter zurückzahlen, was im schlimmsten Fall einen Betrag von 26.000,- € ausmachen kann, der sofort zahlbar ist.

Es gibt für den Vermieter auch nicht die Möglichkeit, sich aus dem Mietvertrag durch Rücktritt zu befreien, sondern er ist für die weitere Zukunft zu einer Miete an den Vertrag mit dem konkreten Mieter gebunden, den der Vermieter so nie abschließen wollte.

Der Mieter hingegen besitzt nun eine Wohnung zu einer Miete, die er so in keinem Anzeigenportal der Stadt finden wird und die ein wirtschaftlich denkender Vermieter nie abschließen würde. Ist der Mieter schlau, zieht er aus dieser Wohnung nicht mehr aus. Für den Vermieter ist insbesondere der langfristige Schaden groß, da derart niedrig vermietete Wohnungen meist mit einem Preisabschlag bis 30% gehandelt werden.  Selbst wenn für den Vermieter eine Kündigung auf Eigenbedarf möglich sein sollte, ist diese mit der Vorgeschichte einer gerichtlichen Mietpreisherabsetzung meist nicht erfolgreich.

Wie ist diesem Vermieter zu helfen?

Es gibt Hilfe, aber diese hängt von den individuellen Umständen ab. Sprechen Sie uns an.