WEG Verwalter loswerden

WEG Verwalter sind quasi ein Geschäftsführer der Eigentümergemeinschaft, so wie ein Vorstand, der die Interessen der Aktionäre vertreten sollte.

Laut Wohnungseigentumsgesetz muss jede WEG einen Verwalter haben. Dies kann auch in einer Selbstverwaltung durch einen Eigentümer passieren, häufiger ist jedoch gerade bei Gemeinschaften über 5 Einheiten die Bestellung eines professionellen Verwalters. 

WEG Verwalter werden auf max. 5 Jahre bestellt. Hat man einen Verwalter erstmal in einem Objekt, gibt es oft einen Klebeeffekt, was bedeutet: Selbst bei sehr durchschnittlichen Leistungen wird man diesen schwer wieder los.

Leider kommt es in der Realität vor, dass WEG Verwalter unseriös arbeiten. Leider existiert keine Aussichtsbehörde, welche die Zulassung entziehen könnte.

Wie wird man solch einen Verwalter nun wieder los?

Zunächst wird der Verwalter mit einfacher Mehrheit neu gewählt bzw. abberufen. Sie benötigen also genug Mitstreiter für Ihren Plan, wenn Sie sich des aktuellen Verwalters entledigen wollen.

Optimaler Weise passiert dies in folgenden Schritten:

1. Zunächst besorgen Sie sich die postalischen Adressen aller Miteigentümer. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet auf Verlangen eines einzelnen Wohnungseigentümers eine Eigentümerliste mit Namen und Anschrift herauszugeben. Es bestehe aber kein Anspruch auf Herausgabe auch der E-Mail-Adressen. Jeder Wohnungseigentümer habe ein schützenswertes Interesse, nicht von anderen Miteigentümern mittels E-Mail kontaktiert zu werden. (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018; AZ – 25 S 22/18).
   
   
2. Sie fertigen ein Rundschreiben an alle Miteigentümer mit überzeugenden Argumenten, warum Sie den Verwalter loswerden wollen und bitten in diesem Rundschreiben um Rückmeldung per Email.   Dieses Rundschreiben sollte mindestens 8 Wochen vor einer geplanten Eigentümerversammlung und der etwaigen Bestellung eines neuen Verwalters erfolgen. 
   
   
3. Sie reichen einen Antrag zur Tagesordnung ein, welcher mehrere Bestandteile beinhaltet, nämlich die Abberufung eines Verwalters, die Auswahl eines neuen Verwalters und die Neubestellung des neuen Verwalters.

Experten-Tipp:  Besonders trickreiche WEG-Verwalter stricken Ihre Verträge so, dass mit der Abberufung nicht automatisch der zwischen der WEG und dem Verwalter geschlossene Vertrag beendet wird.

Viele Verwalterverträge sehen nämlich unterschiedliche Regelungen zur Kündigung der Verträge vor.

Eine Abberufung des Verwalters sowie eine Kündigung des Verwaltervertrags sind nicht erforderlich, wenn Bestellung und Vertrag in nächster Zeit auslaufen und beides zum selben Zeitpunkt endet.

Vorsicht ist jedoch geboten, wenn der Verwaltertrag nicht an das Ende der Bestellung gekoppelt ist und er sich etwa automatisch verlängert, sofern er nicht unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist gekündigt wird. Denkbar ist auch, dass die Laufzeiten von Bestellung und Verwaltervertrag unterschiedlich sind.

Hier muss der Verwaltervertrag aktiv durch die WEG gekündigt werden und für diese Kündigung benötigt man wiederum einen Beschluss.

Eine wirksame Regelung der Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur durch einen gültigen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, § 23 Abs. 1 WEG erfolgen, dies gilt auch für eine Kündigung und/ oder Neubestellung des Verwalters.

Achtung: Besonders wichtig ist dabei, dass die Kündigung und Neubestellung in der Einladung zur Eigentümerversammlung bezeichnet ist, wie es § 23 Abs. 2 WEG vorschreibt. Es muss hierbei zumindest grob bezeichnet sein, was Gegenstand des Beschlussantrags ist, also z.B. „Abberufung / Kündigung des Verwalters und Neubestellung eines anderen Verwalters“.

Sinnvoll ist es, in dem Beschluss ein Mitglied des Verwaltungsbeirats oder einen Miteigentümer zur Unterzeichnung des Kündigungsschreibens zu bevollmächtigen.

Theoretisch kann ein solcher Beschluss auch im Umlaufverfahren erfolgen, dann müssen jedoch 100% aller Eigentümer zustimmen, was gerade bei größeren WEG unrealistisch ist.

Beispiel für–aus Sicht der WEG -gute Klauseln:

Das Vertragsverhältnis beginnt am 01.01.2022 und endet am 31.12.2025. Es endet auch ohne Kündigung, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Beendigung des Verwalteramtes i. S. d. § 26 WEG in einer Eigentümerversammlung beschließt. Sofern die Abberufung erst für einen zukünftigen Zeitpunkt beschlossen wird, gilt dieser Zeitpunkt auch als derjenige für die Vertragsbeendigung. Im Falle einer vorzeitigen, außerordentlichen Abberufung gilt der dafür erforderliche wichtige Grund auch für die Vertragsbeendigung.

Eine andere große Verwaltung benutzt diese ebenso für die WEG gute Klausel:

Das Verwaltungsverhältnis beginnt mit der wirksamen Bestellung des Verwalters und endet mit Ablauf des Bestellungszeitraumes. Dies gilt auch im Falle der vorzeitigen Abberufung.

Beispiel für eine –aus Sicht der WEG – schlechte Klausel:

Das Verwaltungsverhältnis beginnt mit Datum 01.01.2022. Es endet mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die WEG oder der Verwalter es mit einer Frist von 3 Monaten kündigt. Für den Fall der Widerbestellung des Verwalters verlängert sich dieser Vertrag entsprechend der Bestellzeit. Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss dem Empfänger innerhalb der Kündigungsfrist zugehen.

Problem im ersten Fall:  Hier muss eine Kündigung bis zum 1.10. ausgesprochen werden und dem unliebsamen WEG-Verwalter auch bis zum 1.10.nachweislich zugehen (§ 130 I BGB).

Die WEG kann eine solche Willenserklärung (Kündigung) aber nur durch einen wirksamen Mehrheitsbeschluss aussprechen, sie benötigt also eine zusätzliche vorgelagerte Eigentümerversammlung, die vom Beirat oder einem Miteigentümer organisiert werden muss und weitere Kosten verursacht.

Zudem bietet der Umstand, dass noch kein neuer Verwalter bestellt wurde, eine weitere psychologische Hürde.

Wird der unliebsame WEG-Verwalter abberufen aber nicht wirksam gekündigt, hat dieser Anspruch auf ein weiteres Jahr seiner Verwaltervergütung, ohne dafür Leistungen erbringen zu müssen.

Der Verwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichem Charakter, (§ 675 BGB), daher gelten für ihn die Regeln des Dienstvertragsrecht nach §§ 611 ff BGB.

Der Verwalter muss sich daher den Wert desjenigen anrechnen lassen, was er infolge des Unterbleibens der Dienstleistung erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Dienste erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt, § 615 Satz 2 BGB. Anders ausgedrückt, ist die Vergütung des Verwalters um die Aufwendungen zu kürzen, die er dadurch spart, weil er die Verwaltertätigkeit tatsächlich nicht auszuüben braucht, was zum Beispiel ein Teil der Personalkosten ist, wenn er das Personalanderweitig gewinnbringend einsetzen kann.

Das Hamburgische Oberlandesgericht (Urteil vom 15.10.2010, Az.: 14 U 141/10) setzt die weiterzuzahlende Vergütung des Verwalters zum Beispiel mit 80% der vertraglich vereinbarten Vergütung an, wonach er nur 20% der Kosten erspart hätte. Aus unserer Sicht ein absurd niedriger Wert, denn dann wäre jede WEG-Verwaltung eine wahre Cashcow, was sie tatsächlich nicht sind.

Experten-Tipp: Bei einer WEG sollten alle Alarmlampen angehen, wenn ein WEG-Verwalter im Rahmen einer Neubewerbung einen Vertrag präsentiert, der nur durch explizite Kündigung endet und der oben als –aus Sicht der WEG – schlechten Klausel entspricht.  Ein solcher Vertragsbestandteil ist nämlich ein sicheres Indiz für eine leistungsunwillige WEG-Verwaltung, die vornehmlich daran interessiert ist, auch bei (selbst erwarteter) schlechter Leistung nicht so leicht abgesetzt werden zu können.