Was passiert mit der Immobilie bei einer Scheidung?

Auf Immobilieneigentümer kommen im Falle einer Scheidung eine Reihe verschiedener Fragestellungen zu: Muss die Immobilie verkauft werden? Wem gehört die Immobilie nach der Scheidung? Wie wird mit noch zurückzuzahlenden Krediten verfahren? Diese und weitere Fragen werden in diesem Beitrag geklärt.

1.Wem gehört die Immobilie?

Für die Frage, wem die Immobilie gehört, ist allein das Grundbuch entscheidend: Wenn Sie also alleine im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, so ändert auch die Scheidung an der Rechtslage nichts. Anders verhält es sich jedoch, wenn die Immobilie gemeinsam von den Ehepartnern erworben wurde. Sofern kein Ehevertrag besteht, leben die Eheleute in der sog. Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das Vermögen, welches während der Dauer der Ehe erwirtschaftet wurde, auf beide Parteien aufgeteilt wird.

Da in den meisten Ehen eine Immobilie den Großteil des erwirtschafteten Vermögens ausmacht, man Immobilien aber schlecht durch zwei teilen kann, ist der Verkauf der Immobilie und die anschließende Verteilung des Erlöses die Regel.

Achtung: Selbst wenn die Immobilie nur Ihnen als Alleineigentümer gehört, sind Sie bis zur rechtskräftigen Scheidung gemäß § 1365 Abs. 1 BGB regelmäßig nicht berechtigt, die Immobilie zu veräußern! Dies gilt dann, wenn die Immobilie mehr als 90% ihres Vermögens ausmacht (BGH NJW 1991, 1739). Der Grund: Hierdurch soll verhindert werden, dass ein Ehegatte seinen Zugewinn durch Veräußerung des großteils des Vermögens schmälert.

2. Der Immobilienverkauf

Der Immobilienverkauf ist häufig die einfachste und schnellste Lösung, mit der gemeinsamen Immobilie zu verfahren. Alternative Lösungen (hierzu unten mehr) wie beispielsweise die Übertragung auf einen Ehegatten und die Auszahlung des anderen sind oftmals unpassend, da die Immobilie für nur eine Person zu groß und die Instandhaltungs- und Unterhaltskosten dementsprechend zu hoch sind.

Nachdem die Immobilie verkauft wurde, wird mit dem erzielten Erlös zunächst der noch laufende Kredit getilgt. Eventuell muss zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung an die kreditgebende Bank gezahlt werden. Diese ist abhängig von der bestehenden Restschuld. Diese Kosten werden dann vom Verkaufserlös abgezogen und anschließend zwischen den Parteien aufgeteilt.

Ist gewünscht, dass nur einer der vormaligen Eheleute sich um den Verkauf kümmert, beispielsweise weil er über besondere Erfahrung im Immobiliengeschäft verfügt oder einfach zeitlich flexibler ist, kann dies vereinbart werden. Hierfür muss eine entsprechende Verkaufsvollmacht erteilt werden. Gleichzeitig wird hierdurch erreicht, dass nicht beide Eheleute beim Verkauf beim Notar anwesend sein müssen.

Achtung: Grundsätzlich gilt, dass die Vollmachtserteilung nicht der Form bedarf, die für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht (hier der Verkauf der Immobilie, für den gem. § 311b BGB eine notarielle Beurkundung des Vertrages erforderlich ist), § 167 Abs. 2 BGB. Normalerweise ist eine Vollmachtserteilung also formlos und sogar mündlich möglich. Für eine unwiderrufliche Verkaufsvollmacht gilt jedoch die Ausnahme, dass auch diese notariell beurkundet werden muss. Hierauf müssen Sie zwingend achten, da Ihre Vollmachtserteilung ansonsten unwirksam ist.

Um Streitigkeiten beim Immobilienverkauf zu vermeiden, empfehlen wir jedoch, sich zuvor umfassend von einem Immobilienexperten beraten zu lassen.

3. Alternativen zum Verkauf: Interne Auseinandersetzung

Unter Umständen sind allerdings auch andere Lösungen abseits des Immobilienverkaufs möglich und sinnvoll.

a) Eigentumsübertragung an Ehegatten und Auszahlung

In der Praxis versuchen Ehegatten häufig, die gemeinsame Immobilie zu halten, und, vor allem wenn gemeinsame Kinder vorhanden sind, den ehemals gemeinsamen Lebensmittelpunkt für die verbleibende Restfamilie zu bewahren. Häufig mündet daher die Auseinandersetzung des Familienheims in eine Übertragung des Eigentums an einen Ehegatten, der dann darin mit den gemeinsamen Kindern weiter wohnen bleibt.

Hierfür muss zunächst der aktuelle Wert der Immobilie unter Berücksichtigung der ausstehenden Restschuld ermittelt werden. Die Hälfte dieses Betrages steht dann dem übertragenden Ehegatten per Zugewinnausgleich zu.

Achtung: Haben beide Ehepartner den Darlehensvertrag unterschrieben, so sind beide weiterhin zur Rückzahlung des Darlehens verpflichtet: Der kreditgebenden Bank ist es egal, ob die Immobilie nur noch einem Partner gehört. Sofern also ein Ehepartner das Eigentum auf den anderen überträgt, sollte sich zwingend mit der Bank in Verbindung gesetzt werden, um die Verpflichtungen des übertragenden Ehegatten zu klären.

b) Realteilung

Denkbar ist außerdem die Realteilung der Immobilie. Durch die Realteilung wird gewährleistet, dass beide Ehepartner selbstbestimmt über ihre Teile an der Immobilie verfügen können: Die Immobilie wird in zwei abgeschlossene Einheiten aufgeteilt, wobei zwei separate Eingänge vorhanden sein müssen. Anschließend können die Ehepartner in ihren jeweiligen Teilen wohnen oder ihre Teile verkaufen, ganz unabhängig von der Zustimmung des Ehepartners.

Die Realteilung mit dem Ziel, dass beide Parteien in der Immobilie wohnen bleiben, ist jedoch mit Vorsicht zu genießen und bietet sich nur an, wenn das Zerwürfnis nicht allzu stark ist. Schließlich werden aus den zerstrittenen Eheleuten Nachbarn, was häufig zu den nächsten Streitigkeiten führt. Außerdem muss sich die Immobilie für die Teilung eignen, insbesondere aus baurechtlicher und praktischer Sicht. Dies ist insbesondere bei Eigentumswohnungen nur selten der Fall.

c) Teilungsversteigerung

Denkbar ist auch, dass ein Ehepartner nicht verkaufen möchte, den anderen aber auch nicht ausbezahlen kann und eine Realteilung nicht gewünscht oder nicht möglich ist. Wenn in solchen Fällen keine Einigung erzielt wird, bleibt als letzter Schritt die Teilungsversteigerung. Diese kann beim zuständigen Amtsgericht von einem der Ehepartner beantragt werden. Die Immobilie wird dann öffentlich versteigert und der erzielte Erlös unter den Ehepartnern aufgeteilt.

Expertentipp: Die Teilungsversteigerung stellt wirtschaftlich gesehen die schlechteste Lösung dar: Regelmäßig werden nur unter dem Marktwert liegende Verkaufserlöse erzielt, die zusätzlich durch Gerichts-, Sachverständigen- und Verfahrenskosten geschmälert werden. Daher sollten Sie sich dringend um eine andere Lösung bemühen und die Teilungsversteigerung erst angehen, wenn andere Lösungsmöglichkeiten gescheitert sind.

d) Übertragung auf die gemeinsamen Kinder

Weiterhin besteht die Möglichkeit, die Immobilie auf die gemeinsamen Kinder zu übertragen, insbesondere wenn die Immobilie für die Parteien einen hohen emotionalen Wert hat und deshalb im Familienbesitz bleiben soll. Dabei sollte Ihnen jedoch bewusst sein, dass die damit einhergehenden Pflichten wie die Grundsteuer, Unterhalts- und Instandhaltungskosten auf die Kinder übergehen, sofern Sie hierfür keine Sonderregelung vereinbaren.

e) Vermietung der Immobilie

Alternativ besteht die Möglichkeit, die Immobilie an einen Dritten zu vermieten. So können beide Eheleute noch an der potenziellen Wertsteigerung partizipieren und Mietzahlungen erhalten. Diese Variante bietet sich jedoch nur an, wenn das Zerwürfnis zwischen den Parteien nicht allzu groß ist, schließlich sind diese gemeinsame Vermieterpartei und müssen entsprechende Aufgaben grundsätzlich gemeinsam erledigen.