Wann besteht eine Sanierungspflicht von Immobilien?

Vor allem Häuser, die vor 1980 gebaut wurden, verbrauchen viel Energie. Das steht den politischen Bemühungen für Klimaschutz entgegen. Seit 2020 gilt: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder im Rahmen einer Schenkung erwirbt, hat nur zwei Jahre Zeit, um der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel aus dem GEG nachzukommen.  Danach drohen empfindliche Strafen.

1. Welche Sanierungspflichten bei älteren Immobilien sind geregelt?

Das GEG schreibt bei einem Eigentümerwechsel drei Maßnahmen vor, die innerhalb von nur zwei Jahren erfolgen müssen, wobei ein Eigentümer nicht nur bei einem Kauf sondern auch bei Schenkungen oder Erbschaft zu diesen Maßnahmen verpflichtet ist:

1. Dämmung der obersten Geschossdecke einer beheizten Wohnung als Abgrenzung zu einem nicht ausgebauten und nicht beheizten Dachraum oder Dämmung des Dachs anstelle der obersten Geschossdecke in § 47 GEG. Die oberste Geschossdecke eines Gebäudes muss, auch wenn das Geschoss nur zu einer beheizten Wohnung gehört und selbst nicht ausgebaut oder beheizt wird, gedämmt werden, wobei der Dachboden durch eine Treppe (auch Klapptreppe) zugänglich sein muss.
2. Modernisierung von Heizungen bezüglich Standard- und Konstant-Temperaturkesseln in § 72 GEG.
3. Dämmung von warmwasserführenden Rohren, nämlich von ungedämmten Heizungs- und Warmwasserrohren oder Armaturen in unbeheizten Räumen in § 71 GEG.

Es gilt jedoch Entwarnung für Kaufverträge vor 2002: Gemäß § 73 Abs. 2 GEG gelten die Anforderungen nur ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Daraus folgt aber, dass ausnahmslos alle Häuser (Mehrfamilienhäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser), die nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurden oder verkauft wurden, die Anforderungen des GEG erfüllen müssen.

Nach § 72 Abs. 1 GEG dürfen Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut worden sind und mit einem gasförmigen oder flüssigen Brennstoff betrieben werden, nicht mehr genutzt werden.

Heizkessel, die nach 1991 eingebaut wurden, unterliegen einer 30-jährigen Frist, diese müssen also nach 30 Jahren ausgetauscht werden, selbst wenn sie noch mangelfrei laufen. Lediglich Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind von der Sanierungspflicht ausgenommen.

Das Dach einer Bestandsimmobilie muss so saniert werden, dass der sogenannte U-Wert nach erfolgter Sanierungsmaßnahme unter 0,24 W/m²K liegt. Nicht von der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel betroffen ist die Fassade. Wer jedoch freiwillig die Außenwand saniert, muss auch hier auf die energetische Qualität achten.

2. Welche strafrechtlichen Folgen hat eine unterlassene Sanierung?

Zuerst die gute Nachricht: Im GEG sind keine Straftatbestände verankert, es handelt sich also bei einer unterlassenen Sanierung nur um eine Ordnungswidrigkeit. Die schlecht Nachricht: Es kann trotzdem teuer werden.

a) Bußgelder bei Verstoß gegen die Sanierungspflicht des GWG

Die Bußgeldvorschriften listet das GEG 2020 im § 108 GEG wie folgt auf:

Ordnungswidrig handelt und wird mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro betraft, wer die folgenden Tatbestände vorsätzlich oder leichtfertig erfüllt:

Neubau errichten: Ein neues Wohn- oder Nichtwohngebäude nicht richtig errichten in Bezug auf den erlaubten Gesamtenergiebedarf oder baulichen Wärmeschutz. § 108 Abs 1 S. 1 GEG.

Bestand dämmen: Nicht dafür sorgen, dass eine für die Nachrüstung fällige Geschossdecke oder das darüber liegendes Dach wie gefordert gedämmt ist. § 108 Abs 1 S. 2 GEG.

Baubestand verändern: Bei der energetischen Änderung eines bestehenden Gebäudes die baulichen und anlagentechnischen Maßnahmen nicht wie vom Gesetz vorgegeben durchführen. § 108 Abs 1 S. 3 GEG..

Zentralheizung einbauen: Beim Einbau einer Zentralheizung nicht dafür sorgen, dass sie wie vorgegeben ausgestattet wird mit entsprechenden Regelungen. § 108 Abs 1 S. 4 GEG.

Zentralheizung regeln: Bei einem bestehenden Gebäude die fehlende Regelung der Zentralheizung nicht wie gefordert bis zum 30. September 2021 nachrüsten. § 108 Abs 1 S. 5 GEG.

Heizung regeln: Nicht dafür sorgen, dass beim Einbau einer heizungstechnische Anlage mit Wasser als Wärmeträger, diese mit der geforderten Regelungen ausgestattet ist. § 108 Abs 1 S. 6 GEG.

Leitungen dämmen: Nicht dafür sorgen, dass die Wärmeabgabe oder Wärmeaufnahme der Leitungen für die Verteilung und Leitung von Wärme, Kälte, Warm- und Kaltwasser im Gebäude oder die entsprechenden Armaturen wie gefordert durch Wärmedämmung begrenzt wird. § 108 Abs 1 S. 7 GEG..

Moderne Heizung betreiben: Einen Heizkessel betreiben, der mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff beschickt wird und der vor dem 1. Januar 1991 oder vor dreißig Jahren aufgebaut oder aufgestellt wurde. § 108 Abs 1 S. 8 GEG.

Neuen Heizkessel einbauen: Ab dem 1. Januar 2026 einen Heizkessel, der mit Heizöl oder festem beschickt wird, einbaut oder aufstellt, obwohl das Gebäude nicht die speziellen Bedingungen erfüllt, die diese Ausnahme erlauben (Nutzung erneuerbarer Energien, keine Fernwärmeversorgung möglich, oder Nutzung erneuerbarer Energien technisch nicht möglich oder zu einer unbilligen Härte führend). § 108 Abs 1 S. 9 GEG.

b) Was für Ausnahmen von der Sanierungspflicht für Einfamilienhäuser gibt es?

Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (also insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser) , von denen der Eigentümer seit Februar 2002 eine durchgehend selbst bewohnt hat, sind von den Pflichten zur Dämmung bis 2024 ausgenommen. Hier wird die Dämmung aktuell erst nach einem Eigentümerwechsel (Kauf, Erbe, Schenkung) fällig. Zusätzlich sind Hauseigentümer ausgenommen, die zum Zeitpunkt des Entstehens der Verpflichtung über 80 Jahre alt sind. Hier ist dann jedoch Voraussetzung, dass keine Miteigentümer (in BGB-Gesellschaft oder Bruchteilsgemeinschaft) existieren, die jünger sind (z.B. jüngere Ehefrau).

c. Mietminderung wegen unterlassener Sanierung und Verstoß gegen GEG?

Entwarnung für Vermieter: Die Nachrüstpflichten begründen ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien keine unmittelbaren mietvertraglichen Pflichten für den Vermieter, zu sanieren. Deshalb berechtigt die Nichteinhaltung einer sich aus der EnEV oder dem GEG ergebenden Nachrüstpflicht (z. B. Dämmung der obersten Geschossdecke oder Einbau einer neuen Heizung) den Mieter nicht zu einer Mietminderung. Denn die Regelungen stellen keine zivilrechtlichen, sondern öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Vermieters dar.

d) Wie erhält die Behörde Kenntnis von Verstößen gegen das GEG?

Die bisher bekannten Fälle sind entweder auf Anzeigen aus der Nachbarschaft zurückzuführen oder der Schornsteinfeger meldet entsprechende Verstöße an die Behörde. Er überprüft die Dämmung der Rohrleitungen, einen Austauschen von alten Heizkesseln und die Widerinbetriebnahme neuer Heizungen nach den Vorgaben des GEG und ob alle bestehenden Heizungen dem GEG entsprechen.

Expertentipp: Für Käufer von Häusern mit ungedämmten Dachböden kann es sinnvoll sein, die oben unter 1.1. aufgeführte Verpflichtung dadurch zu umgehen, dass der Zugang zu einem Dachboden dauerhaft entfernt wird und der Dachboden nur noch durch ein Dachaußenfenster zugänglich ist oder gar nicht mehr zugänglich ist.

Anstatt einer Dämmung des obersten Geschosses kann die Dämmungspflicht nach dem GEG auch durch eine Dämmung des Dachs erfolgen. Die Pflicht zur Dämmung entfällt, wenn der Dachboden bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt.

Für hartgesottene und risikobereite Immobilieninvestoren empfehlen wir ansonsten abzuwarten, wie hoch die von den Behörden ausgesprochenen Bußgelder in der Zukunft ausfallen, um hier eine sinnvolle wirtschaftliche Entscheidung fällen zu können.

Für alle anderen ist in der aktuellen Lage (hohe Handwerkerkosten bei geringer Verfügbarkeit von Handwerksleistungen) dringend davon abzuraten, energetisch unsanierte Immobilien zu verkaufen. Wer es schafft, auf dem Immobilienmarkt einen guten Verkaufspreis für eine unsanierte Immobilie zu erzielen, sollte sogar über einen Verkauf nachdenken, wenn er hier kein Risiko eingehen möchte.

In attraktiven Lagen kann sich auch ein Verkaufs nur des Grundstücks für einen Neubau rechnen, so dass Verkäufern angeraten ist, nicht sanierte ältere Häuser auch auf Grundstücksportalen zu inserieren.