Was ist bei Sanierungen zu beachten?

Jeder Immobilieneigentümer weiß, dass mit dem Eigentum auch einige Pflichten einhergehen. Trotzdem werden Zeit- und Kostenaufwand für im Laufe der Zeit erforderlich gewordene Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, insbesondere bei älteren Immobilien, von vielen Eigentümern unterschätzt. Was es bei Sanierungen von Immobilien zu beachten gilt, wird in diesem Beitrag erklärt.

1. Planung

Um die Kosten so niedrig wie möglich zu halten und eine erfolgreiche Sanierung zu gewährleisten, sollten Sie Ihr Vorhaben zunächst sorgfältig durchplanen.

Dies betrifft zum einen die Feststellung des Ist-Zustands der Immobilie: Welche Mängel bestehen? Wo muss zuerst saniert werden, damit die verschiedenen Gewerke am besten arbeiten könnten ? Kann man trotz Sanierung in der Immobilie wohnen bleiben oder muss man sich für diese Zeit Ersatzwohnraum beschaffen?

Expertentipp: Wir empfehlen Ihnen, bei der Feststellung der Mängel und des Sanierungsbedarfs unbedingt einen fachkundigen Gutachter heranzuziehen. So können Sie später anfallende Mehrkosten vermeiden, beispielsweise weil Mängel zunächst unerkannt blieben und diese erst einige Jahre nach der Sanierung zum Vorschein kommen.

Zum anderen muss sich auch über die Finanzierung des Vorhabens Gedanken gemacht werden. Auch hier kann ein Gutachter hilfreich sein, da dieser die Gesamtkosten besser einschätzen kann als ein Laie. Ferner sollten Sie sich über die Möglichkeit von staatlichen oder kommunalen Förderungen informieren.

Wichtig: Förderungen sind nur dann möglich, wenn die Sanierungsarbeiten noch nicht begonnen wurden! Beginnen Sie also mit der Sanierung, bevor Sie die Zusage zur staatlichen Förderung haben, gehen Sie leer aus.

2. Art der Sanierung

Nachdem die Mängel bzw. der Sanierungsbedarf erkannt wurde, steht fest, welche Art der Sanierung erforderlich ist.

a) Die Komplettsanierung

Insbesondere bei alten Immobilien kommen Eigentümer häufig nicht um eine Komplettsanierung herum. Kommen mehrere erhebliche Mängel zusammen, beispielsweise ein undichtes Dach, marode Elektronik- und Wasserleitungen und dichter Schimmelbefall in weiten Teilen der Immobilie, sollte die Immobilie insgesamt saniert werden. Die Kosten für eine Komplettsanierung belaufen sich regelmäßig auf mindestens 500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei besonders aufwändigen Sanierungen sind jedoch auch doppelte bis dreifache Quadradmeterpreise denkbar.

b) Die energetische Sanierung

Sofern sich Eigentümer über hohe Heizkosten ärgern, bietet sich eine energetische Sanierung an und ist unter Umständen sogar vorgeschrieben. Als energetische Sanierung wird die Modernisierung eines Gebäudes zur Minimierung des Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser und Lüftung bezeichnet.

Dabei erfolgt vor allem eine umfassende Erneuerung der Dämmung. Diese betrifft alle Bereiche der Immobilie, also sowohl Außen- als auch Innendämmung, die Dachdämmung und die Dämmung der Keller-Außenwände. Um die Menge der entweichenden Energie so gering wie möglich zu halten, sollten außerdem die Fenster ausgetauscht werden. Auch ein neuer Fußboden sorgt für eine optimierte Wärmeisolierung.

Weiterer „Energieschlucker“ ist die Heizungsanlage: Alte Heizungen sind logischerweise ohnehin schon weniger Leistungsstark und effizient als moderne Anlagen. Im Laufe der Zeit verringert sich diese Leistung alter Anlagen durch Verschleiß, häufig auch trotz regelmäßiger Wartung, weshalb ein Austausch durch eine neue, energieeffizientere Heizungsanlage geboten ist.

Sofern Sie Ihre Immobilie mit einem Öl- oder Gasheizkessel beheizen, der 30 Jahre alt ist und noch nicht auf Niedertemparatur- oder Brennwerttechnik basiert, sind sie sogar gesetzlich zum Austausch verpflichtet, § 72 GebäudeEnergieGesetz (GEG). Kommen Sie dieser Pflicht nicht nach, drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.

Expertentipp: Auch hier sollten sie die Sanierung nicht auf eigene Faust angehen, sondern zunächst einen energetischen Berater beauftragen. Dieser begutachtet Ihre Immobilie und erläutert Ihnen die verschiedenen energetischen Maßnahmen, die für Ihren konkreten Fall am sinnvollsten sind.

c) Die kosmetische Sanierung

Konnten keine gravierenden Mängel festgestellt werden, hat Ihre Immobilie jedoch rein optisch Sanierungspotential, bietet sich eine kosmetische Sanierung an. Allen voran ist hier ein neuer Fassadenanstrich zu nennen. Da sich der wichtigste Teil der Dachdämmung unter den Ziegeln befindet, können außerdem in die Jahre gekommene Ziegel grundsätzlich nach Belieben ausgetauscht werden.

Aber Achtung: Werden wesentliche Änderungen am Dach vorgenommen, die über reine Instandhaltungsmaßnahmen hinausgehen, kann eine Baugenehmigung erforderlich werden. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn eine nachträglich angebrachte Wärmedämmung eine Verlängerung des Dachs erfordert.

3. Rechtliches

Neben den Kosten und der Koordinierung der verschiedenen Gewerke, die Sie für die Sanierung benötigen, müssen Sie in jedem Fall auch die rechtlichen Rahmenbedingungen beachten: Erst letztes Jahr wurden die bisher bestehenden energierechtlichen Regelungen aus dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) für den Immobiliensektor durch das GebäudeEnergieGesetz (GEG) novelliert. Das GEG enthält dabei nicht nur Vorschriften für Neubauten, sondern einen gesonderten Abschnitt, der die Anforderungen an bestehende Gebäude vorgibt. Daneben können auch noch Bestimmungen des Denkmal- oder des Brandschutzes relevant werden.

Achtung: Kommen Sie den Pflichten aus dem GEG nicht nach, kann es sehr schnell sehr teuer werden! So sieht § 108 Abs. 1 Nr. 2 GEG vor, dass es sich um eine Ordnungswidrigkeit handelt, wenn eine für die Nachrüstung fällige Geschossdecke oder das darüber liegende Dach nicht wie gefordert gedämmt ist. Wird solch ein Verstoß festgestellt, kann die Geldbuße bis zu 50.000 Euro betragen. Das gleiche gilt, wenn Ihre Immobilie mit einer Zentralheizung ausgestattet ist, die jedoch nicht mit den in § 61 Abs. 1 GEG genannten Einrichtungen bzw. Regelungen ausgestattet ist. Die Frist, diese Nachzurüsten, ist am 30.09.2021 abgelaufen, § 61 Abs. 2 GEG.