Nachbarstreitigkeiten

Häufig können Nachbarschaftsstreitigkeiten der Grund dafür sein, seine Immobilie zu verkaufen. Da solche Probleme jedoch fast jeden potenziellen Käufer abschrecken, kann der Verkauf einer Immobilie, die problematischen Nachbarn ausgesetzt ist, schnell zum Problem werden. Sofern doch ein Käufer gefunden wird, sind außerdem verschiedene Besonderheiten zu beachten.

1.Mögliche Gründe und Lösungen

Die Ursachen für Nachbarschaftsstreitigkeiten sind vielfältig: Erhebliche Lärmbelästigungen, wiederholte Nichteinhaltung der Hausordnung oder gar Beleidigungen sind dabei nur einige Beispiele. Die Besonderheit nachbarschaftsrechtlicher Streitigkeiten besteht darin, dass es häufig nicht nur um einzelne Rechtsfragen geht und folglich auch deren Klärung bestehende Konflikte häufig nicht bereinigen kann.

Wurde bereits mehrfach auf diese Probleme hingewiesen, ohne dass sich das Verhalten des Nachbarn ändert, ist das Nachbarschaftsverhältnis nachhaltig belastet.

Nachdem Sie den Problemnachbarn erfolglos auf sein Verhalten hingewiesen haben, sollten Sie den Nachbarn abmahnen. Dies sollte wenn möglich schriftlich und durch Sicherstellung des Zugangs der Abmahnung erfolgen.

Bevor gegen den Nachbarn geklagt werden kann, ist in einigen Bundesländern ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren durchzuführen, sofern es um die Geltendmachung der in § 15a EGZPO genannten Ansprüche geht. Die Idee dahinter: Durch die außergerichtliche Streitschlichtung sollen die Gerichte entlastet werden und Konflikte schnell und kostengünstig bereinigt werden. Außerdem soll damit ein langfristiger „Frieden“ zwischen den zerstrittenen Nachbarn erreicht werden.

In der Realität sieht dies jedoch anders aus: Viele empfinden das Schlichtungsverfahren als lästig, da es zur Verzögerung des Rechtsstreits führt und zusätzliche Kosten (ca. 50-150€) verursacht. Auch der zusätzliche zeitliche Aufwand und emotionale Stress, dem Nachbarn in mehreren Sitzungen gegenüber zu sitzen, ist dabei zu beachten.

Aktuell besteht in folgenden Bundesländern die Pflicht, ein Schlichtungsverfahren durchzuführen: Bayern, Brandenburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein.

Achtung: Wird in diesen Bundesländern eine entsprechende Klage erhoben, wird diese als unzulässig abgewiesen!

Ob die Pflicht, vor Erhebung einer Klage ein Schlichtungsverfahren anzustrengen, auch für WEG-Streitigkeiten gilt, ist umstritten und noch nicht höchstrichterlich geklärt (verneinend: LG Frankfurt a. M. URt. v. 15.03.2018, 2-13 S 102/17).

2. Auswirkungen auf den Verkauf

Insbesondere für solche Käufer, die Ihre Immobilie zu eigenen Wohnzwecken verwenden möchten, sind Problemnachbarn ein absolutes Ausschlusskriterium. Doch auch Käufer, die die Immobilie vermieten möchten, schreckt ein problematisches Verhältnis zu den Nachbarn ab, da dies zu einer schwierigeren Vermietung der Immobilie führt.

Nach Entscheidungen des OLG Frankfurt am Main muss der Verkäufer eines Wohnhauses den Erwerber ungefragt über schikanöses Verhalten eines Nachbarn, das jedes sozialübliche und im nachbarschaftlichen Miteinander zu tolerierende Maß übersteigt, aufklären. Voraussetzung hierfür ist, dass der Verkäufer von diesem Verhalten Kenntnis hat.

In den angesprochenen Entscheidungen ging es um erhebliche Lärmbelästigungen durch Schreien, laute Musik während der Nacht sowie Beschimpfungen, Beleidigungen bis hin zu Morddrohungen. Da die Eigentümerin den Käufer über diese Umstände nicht aufklärte, musste sie den kompletten durch den Immobilienerwerb entstandenen Schaden, inklusive Erwerbs-, Finanzierungs- und Renovierungskosten, ersetzen.

Expertentipp: Um trotz der schwierigen Ausgangslage einen guten Verkaufspreis zu erzielen und böse Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir, einen erfahrenen Immobilienexperten heranzuziehen.