Mietminderung

Ein großes Problem für Vermieter sind Mietverhältnisse, in denen der Mieter beständig die Miete mindert. Da die Rechtslage bezüglich Mietminderungen selten eindeutig ist, führen Mietminderungen bei Vermietern häufig zu Verunsicherung.

1. Wann kann der Mieter die Miete mindern?

Wann eine Mietminderung möglich ist, definiert § 536 BGB. Demnach kann der Mieter die Miete dann mindern, wenn die Mietsache einen solchen Mangel aufweist, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder die Tauglichkeit erheblich mindert.

Die wohl häufigsten Beispiele für solche Mängel sind Wasserschäden, Schimmelbefall oder ein Ausfall der Heizungen. Auch außerhalb der Mietsache selbst liegende Umstände wie beispielsweise Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen können Mängel begründen. Außerdem liegt ein Mangel auch dann vor, wenn der Wohnung vertraglich zugesicherte Eigenschaften fehlen, beispielsweise wenn eine gewisse Schalldichte der Wände zugesichert wird, die tatsächlich nicht besteht. Ob der Mieter von der Sache, auf die die Minderung gestützt wird (beispielsweise Schimmel im Gästebad) überhaupt gebrauch gemacht hätte, kommt es nicht an.

Nach § 536c Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter Mängel unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes zögern, anzuzeigen. Unterlässt der Mieter diese Mangelanzeige und kann der Vermieter aufgrund dessen den Mangel nicht beheben, so kann der Mieter die Miete nicht mindern, § 536 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Weiterhin ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern, sofern der Mangel seiner Sphäre zuzurechnen ist, konkret weil er diesen selbst hervorgerufen hat oder die Beseitigung des Mangels verzögert oder verhindert, beispielsweise indem er dem Vermieter den Zugang zur Wohnung unberechtigter Weise verweigert (BGH NJW 2015, 2419).

2. In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden?

Im deutschen Mietrecht existiert keine gesetzliche Vorschrift, die konkrete Beträge für Mietminderungen vorsieht. Hierzu heißt es in § 536 Abs. 2 S. 1 BGB lediglich, dass der Mieter „nur eine angemessen herabgesetzte Miete“ zu entrichten hat. Dabei kann die Miete nur für die Zeitspanne gemindert werden, in der die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich eingeschränkt ist. Auch im Internet häufig zu findende Mietminderungstabellen können keinen eindeutigen Aufschluss darüber geben, in welcher Höhe eine Mietminderung im konkreten Fall rechtens ist. Als erste Orientierungshilfe taugen diese aber trotzdem.

3. Was kann der Vermieter tun?

Im ersten Schritt sollten Sie als Vermieter überprüfen (lassen), ob die Minderung tatsächlich gerechtfertigt ist. Hierfür sollten Sie die Wohnung nach vorherige Absprache mit dem Mieter besichtigen, um sich den behaupteten Mangel anzusehen. In komplizierten Fällen, beispielsweise wenn es um Mängel geht, die auf Beeinträchtigungen der Bausubstanz zurückzuführen sind, sollten Sie zusätzlich einen Sachverständigen hinzuziehen.

Anschließend sollten Sie überprüfen, ob der Mieter ihnen den Mangel rechtzeitig angezeigt hat, er Sie also ohne schuldhaftes Zögern über das Vorliegen des Mangels in Kenntnis gesetzt hat.

Kommen Sie zu dem Ergebnis, dass die Mietminderung rechtlich begründet ist, sollten sie den Schaden so schnell es geht beheben, um den Zeitraum, in dem die Miete gemindert ist, so kurz wie möglich zu halten.

Sind Sie mit der Höhe der Mietminderung nicht einverstanden, sollten Sie sich zunächst mit dem Mieter auseinandersetzen, um sich über diese zu einigen. Häufig kann jedoch keine Einigung erzielt werden, sodass ein diesbezüglicher gerichtlicher Prozess unausweichlich ist.

4. Ist eine Kündigung aufgrund Mietminderung möglich?

Soweit die Zahlungsrückstände einen Umfang von zwei Monatsmieten erreicht haben, fragen sich viele Vermieter, ob das Mietverhältnis nicht wegen der aufgelaufenen Mietrückstände gekündigt werden kann.

Die Antwort hierauf lautet: Ja, wenn die Mietminderungen objektiv (nach einer gerichtlichen Bewertung) zu 100% ungerechtfertigt sind. Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (BGH, Urteil vom 11. Juli 2012, Az. VIII ZR 138/11).

In der Realität kommt es aber eher selten bevor, dass an den Vorwürfen des Mieters gar nichts dran ist, sodass das extrem mieterfreundliche deutsche Mietrecht diesem in die Karten spielt:  

Mindert der Mieter z.B. wegen einer defekten Heizung um 50%, obwohl die Außentemparatur 15 Grad beträgt und er parallel warmes Wasser über einen Durchlauferhitzer hat, dann mag ein Gericht zu dem Schluss kommen, dass objektiv nur 20% Minderung angemessen waren. Auch mögen über 10 Monate deutlich mehr als 2 Monatsmieten an Verzug aufgelaufen sein, sodass eigentlich eine fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre, § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

ABER: Dies führt trotzdem nicht zu einer wirksamen Kündigung: Der Mieter darf sich nach Auffassung der Gerichte nämlich in den Prozentwerten verschätzen! Die Idee dahinter: Würde man dem Mieter die Pflicht auferlegen, die Minderungssätze genau richtig oder jedenfalls nie zu hoch zu schätzen, müsste dieser – um eine Kündigung in jedem Fall zu vermeiden – immer einen hohen Sicherheitspuffer in seiner Prognose einbauen und würde nie realangemessen mindern können.  Das ist nachvollziehbar, aus Sicht des Vermieters jedoch sehr ärgerlich!

Deutlich mehr als 70% der Kündigungen wegen (vermeintlich) unberechtigter Mietminderung scheitern daher.