Haftung des Vermieters bei Wassereintritt in Keller

Nicht nur in hochwassergebieten kann es bei Starkregen zum Eintritt von Wasser in den Keller kommen, wo häufig der vom Mieter gelagerte Hausrat beschädigt wird. Doch wie sieht die Haftungssituation dann aus?

1. Haftung des Vermieters nur bei Verschulden?

Im BGB hat der Gesetzgeber schon 1896 entschieden dass eine Haftung grundsätzlich nur bei Verschulden begründet sein soll und nicht bei bloßer Verursachung. Muss also der Vermieter haften und wofür muss er ggf. haften, wenn Wasser in ein Mietobjekt eintritt.

a) Schaden an der Immobilie selbst

Schäden an der Substanz der Immobilie trägt grundsätzlich der Eigentümer, wenn keiner anderen Partei Verschulden zur Last fällt oder eine andere Partei eine Garantiehaftung übernommen hat. Als Garantiehaftung bezeichnet man in der Rechtswissenschaft eine Haftung, die unabhängig vom Verschulden eintritt. Die durch einen Starkregen durchnässte wand muss also der Vermieter auf eigene Kosten trocknen und sanieren oder das aufgequollene Holz ersetzen.

Daneben schuldet der Vermieter dem Mieter nach § 535 BGB die Überlassung einer mangelfreien Mietsache. Der Vermieter ist daher verpflichtet, einen Wasserschaden an der Immobilie umgehend zu beseitigen und auch die Immobilie (Schäden an der Bausubstanz, feuchte Decken und Wände) instand zu setzen.

b) Haftung des Vermieters für Schäden am Hausrat des Mieters

Der Grundsatz lautet: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Schäden zu ersetzen, die an Hausrat des Mieters entstehen. Ausnahme: Den Vermieter trifft ein eigenes Verschulden.

Ein Verschulden würde vorliegen, wenn der Mieter zum Beispiel eine leckende Wasserleitung an den Vermieter meldet und dieser über Wochen keine Abhilfe schafft. Bricht nun plötzlich die Leitung und überschwemmt den Keller mit Hausrat des Mieters, läge auf Seiten des Vermieters ein Verschulden durch Unterlassen vor

Ebenfalls ein Verschulden des Vermieters kann vorliegen, wenn Handwerker des Vermieters eine Leitung schuldhaft beschädigt haben. Das verschulden dieser Handwerker muss sich der Vermieter nämlich – je nach Art der Beauftragung nach § 278 BGB beim angestellten Handwerker oder nach § 831 beim Werkunternehmer zurechnen lassen, wobei den Vermieter im letzteren Fall ein Auswahlverschulden treffen muss. Sucht er den Handwerker nachvollziehbar gut aus, trifft den Vermieter auch hier keine Haftung für Schäden am Hausrat des Mieters.

c) Große Wasserschäden und Auszug des Mieters

Ist ein Wasserschaden so groß ist, dass Mieter das Hau nicht mehr bewohnen können, muss der Vermieter auch ohne eigenes Verschulden für eine Unterbringung des Mieters in einer vergleichbaren Wohnung oder einem Hotel sorgen, denn der Vermieter schuldet aus § 535 BGB ja die Überlassung einer vertraggemäßen Mietsache an den Mieter.

2. Was ändert eine Hausratversicherung an der Haftungssituation?

Der Grundsatz lautet: Eine Versicherung ändert gar nichts an den haftungsbegründenden Fragen einer Vermieterhaftung, wenn es um Drittschäden geht. Drittschäden sind Schäden, die an fremden Sachen eintreten, also zum Beispiel am Hausrat des Mieters. Eine Versicherung tritt grundsätzlich immer nur dann in die Regulierung ein, wenn gegen den Versicherungsnehmer (Vermieter) ein Anspruch besteht und er genau dieses Risiko bei seiner Versicherungsgesellschaft gegen Prämienzahlung abgesichert hat.

Hat ein Vermieter also eine Vermieterhaftpflichtversicherung abgeschlossen und fällt dem Mieter ein Dachziegel auf den Kopf, obwohl dem Vermieter bekannt ar, dass dieser lose ist, dann kann der Mieter seinen Schaden (Schmerzensgeld und Krankenhauskosten) von der Versicherung ersetzt verlangen.

Natürlich kann sich der Mieter auch mit einer Hausratversicherung gegen Schäden am eigenen Hausrat absichern, wobei hier das Risiko der zufälligen Beschädigung der eigenen Sachen abgesichert wird, die nicht in der Immobilie fest eingebaut sind. Sobald eine Sache wesentlicher Bestandteil einer Immobilie wird, unterfallen diese Sachen nicht mehr der Hausratversicherung, sondern sin über die Gebäudeversicherung abgesichert. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, wie die fest verbaute Einbauküche, die Heizung, Fenster, Türen oder Einbauschränke.