Grundbuchbelastete Immobilien

Neben tatsächlichen Mängeln an einer Immobilie, beispielsweise durch akuten Schimmelbefall oder Wasserschäden, können auch rechtliche Gründe dazu führen, dass eine Immobilie nur schwer verkäuflich ist. Dies gilt in der Praxis vor allem für solche Immobilien, auf denen eine (nicht ohne weiteres löschbare) Grundbuchbelastung liegt.

1. Was ist eine Grundbuchbelastung?

Eine Grundbuchbelastung liegt allgemein dann vor, wenn im Grundbuch Rechte Dritter eingetragen sind, die den Eigentümer einschränken.

Solche eingetragenen Rechte bestimmen neben Merkmalen wie der Wohnfläche, Baujahr und Lage der Immobilie den Preis und die Verkaufschancen einer Immobilie erheblich, schließlich möchte der Käufer mit Vollzug des Kaufvertrages idealerweise lastenfreies Eigentum erwerben.

Kenntnis über bestehende Grundbuchbelastungen erhalten die Beteiligten durch einen Blick ins Grundbuch. Dieses ist in drei Abteilungen untergliedert, wobei Grundbuchbelastungen in der zweiten und dritten Abteilung aufgenommen werden.

2. Grundbuchbelastungen in Abteilung 2 des Grundbuchs

Die zweite Abteilung gibt Aufschluss über bestehende Vormerkungen, Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Nießbrauch und Reallasten.

a) Die Vormerkung

Um einen Anspruch auf Rechtsänderung an einem Grundstück zu erfüllen, beispielsweise aus einem Kauf- oder Schenkungsvertrag, ist stets die Eintragung im Grundbuch notwendig. Zwischen dem Vertragsschluss und der Erfüllung durch Eintragung im Grundbuch kann ein erheblicher Zeitraum verstreichen, innerhalb dessen der Anspruch des Käufers durch weitere Verfügungen des Verkäufers, beispielsweise Vornahme von Belastungen, beeinträchtigt werden kann.

Um den Anspruch des Käufers zu sichern, kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Ist bereits eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen, sperrt diese weitere Grundbucheintragungen, § 883 Abs. 2 BGB; findet sich also eine Vormerkung für eine dritte Person, so muss diese zunächst aus dem Grundbuch gelöscht werden, bevor der Käufer der Immobilie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Diese Löschung erfordert eine Löschungsbewilligung des Vormerkungsberechtigten, also der Person, zu deren Gunsten eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen wurde.

b) Die Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit gewährt dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks das Recht, das belastete, (dienende) Grundstück zu nutzen. Diese Nutzung beschränkt sich gemäß § 1018 BGB auf „einzelne Beziehungen“, die genauer in der Grunddienstbarkeit beschrieben werden. Dieser Formulierung wird entnommen, dass die Grunddienstbarkeit das Benutzungsrecht des Eigentümers des beherrschten Grundstücks nicht völlig ausschließen darf (BGH NJW-RR 2015, 208).

Häufige Grunddienstbarkeiten dieser Art sind Wegerechte oder Leitungsrechte für die Durch- oder Überführung von Gas- oder Wasserleitungen.

Elementar wichtig sind solche Grunddienstbarkeiten beim Verkauf eines sog. „gefangenen Grundstückes“, also bei einem Grundstück, das keine eigene direkte Verbindung zur öffentlichen Straße aufweist. In diesen Fällen ist das Grundstück und damit die Immobilie nur über ein anderes oder mehrere Grundstücke erreichbar. Daher sollten entsprechende Grunddienstbarkeiten mit dem betroffenen Grundstück als herrschendes Grundstück im Grundbuch eingetragen sein. Ist dies nicht der Fall, so stellt dies ein erhebliches Risiko für den Käufer dar, was die Verkaufschancen der Immobilie erheblich verringert.

Andererseits kann die Grunddienstbarkeit auch so ausgestaltet sein, dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen. Praxisbeispiele hierfür sind Bauverbote, Baubeschränkungen oder das Verbot der Errichtung bestimmter Betriebe.

Ferner kann eine Grunddienstbarkeit auch zum Inhalt haben, dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen wird, das sich aus dem Eigentum an dem belastenden Grundstück ergibt. Diese Grunddienstbarkeit betrifft regelmäßig Immissionen. Was dem Eigentümer des dienenden Grundstücks von Gesetzes wegen normalerweise erlaubt wird, beispielsweise das Entzünden eines Lagerfeuers, das lediglich zu unwesentlicher Rauchentwicklung führt, kann ihm durch eine Grunddienstbarkeit durch den Eigentümer des herrschenden Grundstücks untersagt werden.

c) Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit

die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist bezüglich des Inhalts der Belastung des Grundstücks mit der Grunddienstbarkeit weitgehend identisch. Während aber bei der Grunddienstbarkeit nur der Eigentümer eines anderen Grundstücks der Berechtigte sein kann, ist dies bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit durch jede individuelle Person, also auch Nicht-Grundstückseigentümer, möglich.

d) Der Nießbrauch

Eine weitere Grundbuchbelastung stellt das Nießbrauchsrecht dar.

Ein Nießbrauchsrecht führt dazu, dass die Person, zu deren Gunsten das Nießbrauchsrecht eingetragen wird, ein Nutzungsrecht am Grundeigentum erhält. Anders als die Grunddienstbarkeit und die beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die wie bereits angesprochen nur zur Benutzung „in einzelnen Beziehungen“ berechtigt, ist der Nießbrauch grundsätzlich unbeschränkt und räumt ein umfassendes Nutzungsrecht ein.

e) Die Reallast

ist eine Reallast im Grundbuch eingetragen, so kann der Reallastberechtigte gemäß § 1105 BGB vom Eigentümer des belasteten Grundstücks eine wiederkehrende Leistung aus dem Grundstück verlangen. Anders als der Wortlaut des § 1105 BGB vermuten lässt, müssen diese Leistungen nicht zwangsläufig im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen. Außerdem können, anders als bei den Dienstbarkeiten, aktive Handlungen vom Eigentümer verlangt werden.

Beispiele: Verpflichtungen zu Rentenzahlungen, Dienstleistungen wie Pflege- oder Besorgungsleistungen.

3. Grundbuchbelastungen in Abteilung 3

In Abteilung 3 des Grundbuches sind Grundpfandrechte eingetragen. Diese können für den Eigentümer tiefgreifende Folgen haben.

a) Die Hypothek

Wird ein Grundstück mit einer Hypothek belastet, so muss an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück gezahlt werden, § 1113 Abs. 1 BGB. Die Hypothek dient also als Forderungssicherung, in der Praxis häufig zur Absicherung einer Darlehensrückzahlungsforderung, die die Bank gegenüber dem Eigentümer hat. Begleicht der Darlehensnehmer die Forderung der Bank nicht, so hat diese ein dingliches Verwertungsrecht am Grundstück: Sie kann das Grundstück zwangsversteigern lassen und erhält den in der Vollstreckung erwirtschafteten Erlös in Höhe der in der Hypothek genannten Summe.

Wesentliches Merkmal der Hypothek (und zugleich der entscheidende Unterschied zur Grundschuld) ist das Vorliegen einer zu sichernden Forderung. Erlischt die Forderung, beispielsweise durch vollständige Rückzahlung des Darlehens, so erlischt auch die Hypothek des Gläubigers.

b) Die Grundschuld

Auch die Grundschuld dient dem Inhaber als Sicherungsmittel. Bei Zahlungsverzug ist der Grundschuldinhaber genau wie bei der Hypothek dazu berechtigt, das Grundstück zu verwerten. Entscheidender Unterschied ist aber, dass die Grundschuld auch unabhängig von einer zu sichernden Forderung bestehen kann. Dieser macht die Grundschuld als Sicherungsmittel weitaus flexibler als die Hypothek, sodass heutzutage nahezu ausschließlich die Grundschuld als Grundpfandrecht verwendet wird.

c) Sonderfall: Gesamtgrundschuld.

Einen Sonderfall stellt die sog. Gesamtgrundschuld dar. Sie ist eine einzige Grundschuld, die aber an mehreren Grundstücken bestellt wird. Jedes Grundstück haftet dabei für die gesamte Forderung. Der Inhaber kann jedoch nur einmal den Schuldbetrag verlangen, er kann sich aber aussuchen, ob er den geschuldeten Betrag aus jedem Grundstück ganz oder zu einem Teil verlangen möchte. Durch die Bestellung einer Gesamtgrundschuld erhält die Bank logischerweise eine höhere Sicherheit, sodass der Darlehensnehmer eine höhere Darlehenssumme erhalten kann.

Beispiel: A möchte eine Ferienimmobilie in München, Preis 500.000 Euro, erwerben und diese anschließend renovieren. Um dies zu finanzieren, nimmt er bei der B-Bank ein Darlehen in Höhe von 500.000 Euro auf.  Als Sicherheit bestellt er der B-Bank eine Gesamtgrundschuld am Ferienhaus und seinem Wohnhaus.

Diese Situation ist für A besonders gefährlich: Kommt er in Zahlungsverzug, kann die B-Bank beide Immobilien zwangsversteigern lassen und sich am Erlös befriedigen.

Noch deutlicher wird die Gefahr von Gesamtgrundschulden für Eigentümer von Immobilien, wenn die belasteten Grundstücke verschiedenen Eigentümern gehören.

 Beispiel: A und B haben sich jeweils ein Grundstück gekauft und als Sicherheit für die Finanzierung der B-Bank eine Gesamtgrundschuld bestellt. A zahlt die Raten seines Darlehens schon nach kurzer Zeit nicht mehr an die Bank.

Um die Zwangsvollstreckung zu verhindern, muss B nun nicht nur sein eigenes Darlehen zurückzahlen, sondern auch das von A. Im Gegenzug erwirbt er dann aber das Recht an der Grundschuld des A.  Aufgrund dieser Problematik sollten Gesamtgrundschulden auf Grundstücke verschiedener Eigentümer daher nur innerhalb engen Vertrauensverhältnissen zwischen den Eigentümern bestellt werden.

d) Verkauf eines mit einer Grundschuld belasteten Immobilie möglich?

Allgemein lässt sich sagen, dass auch mit Grundpfandrechten belastete Immobilien veräußert oder verschenkt werden können. Somit ist auch der Verkauf einer Immobilie mit einer eingetragenen Grundschuld möglich.

Dabei stehen dem Verkäufer grundsätzlich drei Varianten zur Verfügung:

1. Das Darlehen läuft noch

Sofern das Darlehen noch nicht an die finanzierende Bank zurückgezahlt wurde, können Verkäufer und Käufer vereinbaren, dass sowohl die Grundschuld als auch die Darlehensverpflichtung auf den Käufer übergehen. Dem Übergang der Darlehensverpflichtung muss die Bank als Gläubiger zustimmen. Die finanzierende Bank hat natürlich ein großes Interesse daran, einem solventen Schuldner gegenüber zu stehen: Daher wird sie der Übertragung der Darlehensverpflichtung in aller Regel zustimmen, wenn der Käufer finanziell mindestens genauso gut aufgestellt ist wie der Verkäufer.

Beispiel: A hat 2015 eine Immobilie in München erworben und für die Finanzierung ein Darlehen bei der B-Bank aufgenommen. Um dieses Darlehen abzusichern, wurde der B-Bank eine Grundschuld an dem Grundstück bestellt. Bereits 2017 muss A aus beruflichen Gründen nach Hamburg ziehen, das Darlehen ist noch nicht getilgt. Er verkauft die Immobilie an C.

A kann die Grundschuld und das Darlehen nur an den Käufer C übertragen, sofern die B-Bank dem zustimmt.

2. Das Darlehen ist getilgt

Anders als bei der Hypothek, erlischt die Grundschuld nicht automatisch mit vollständiger Tilgung des Darlehens. Die Grundschuld bleibt trotzdem im Grundbuch eingetragen.

Auch in dieser Situation (getilgtes Darlehen, Grundschuld steht aber noch im Grundbuch) kann die Grundschuld auf den Käufer übertragen werden. Diese bietet sich an, wenn der Käufer in Zukunft beim gleichen Kreditinstitut einen Kredit aufnehmen möchte, denn dann kann er die bestehende Grundschuld für diesen Kredit direkt als Sicherheit nutzen. Auf diesem Wege spart sich der Käufer die Notargebühren für die Eintragung einer „neuen“ Grundschuld.

Beispiel: C erwirbt die Immobilie des A, für die im Grundbuch eine Grundschuld zugunsten der B-Bank eingetragen ist. Das Darlehen wurde bereits vollständig von A getilgt.

C beabsichtigt in naher Zukunft, eine weitere Immobilie zu erwerben, die er mit einem Kredit der B-Bank finanzieren möchte. Als Sicherheit hierfür könnte er die Grundschuld, die auf der bereits erworbenen Immobilie lastet, verwenden.

3. Löschen der Grundschuld

Andererseits können die Parteien aber auch vereinbaren, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird. Dies ist jedoch nur möglich, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Ist dies der Fall, wird die Bank dem Grundstückseigentümer eine sogenannte Löschungsbewilligung ausstellen. Mit dieser kann dann die Löschung der Grundschuld über einen Notar beim Grundbuchamt erwirkt werden.

Die Kosten der Löschungsbewilligung und der Löschung aus dem Grundbuch hat der Eigentümer zu tragen. Diese Kosten setzen sich aus den Gebühren des Grundbuchamtes sowie dem Notarhonorar zusammen und sind abhängig von der Höhe der Grundschuld.