Erbschaft

Eine Immobilie kann im Rahmen einer Erbschaft aufgrund anfallender Erbschaftssteuern zu einem Problem werden. Nicht selten ist die Erbschaftssteuer so hoch, dass die Immobilie nur deshalb verkauft werden muss, um die Forderungen des Finanzamtes begleichen zu können.

Die Erbschaftssteuer zahlt jeder, der ein Erbe antritt, das einen bestimmten Freibetrag überschreitet.  Rechtsgrundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz. Die Steuer wurde erstmals 1906 einheitlich im Deutschen Reich eingeführt.

Bei der Berechnung der Erbschaftsteuer und der Höhe des Freibetrages kommt es auf die Höhe des Erbes und den Verwandtschaftsgrad an. Grundsätzlich gilt: Je entfernter die Verwandtschaft zum Erblasser, desto höher die Steuerlast.

Im Einzelnen gelten folgende Freibeträge:

Grad der Verwandtschaft	Freibetrag
Ehe- & eingetragene Lebenspartner	500.000 Euro
Kinder, Stief-, Adoptivkinder	400.000 Euro
Enkelkinder	200.000 Euro
Eltern & Großeltern	100.000 Euro
Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder	20.000 Euro
Nicht verwandt	20.000 Euro

Bei der Erbschaftssteuer werden nahe Verwandte und eheliche Lebenspartner in Steuerklasse I kategorisiert. Entfernte Verwandte und ehemalige Lebenspartner gehören der Steuerklasse II an und die Steuerklasse III bilden sonstige Empfänger.

Im Einzelnen gelten diese Steuersätze:

Steuerklasse I: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder und Enkel, Stiefenkel, Urenkel, (Groß-)Eltern

Steuerklasse II: Geschwister, geschiedener Ehepartner, Nichten und Neffen

Steuerklasse III: Übrige Personen

Höhe des Erbes nach Abzug des Feibetrags:

Wert Erbe	Steuerklasse I	Steuerklasse II	Steuerklasse III
Bis 75.000 €	7 %	15 %	30 %
Bis 300.000 €	11 %	20 %	30 %
Bis 600.000 €	15 %	25 %	30 %
Bis 6 Mio €	19 %	30 %	30 %
Bis 13 Mio €	23 %	35 %	50 %
Bis 26 Mio €	27 %	40 %	50 %
Mehr als 26 Mio €	30 %	43 %	50 %

Beispiel:   Der Vater vererbt dem Sohn ein Zinshaus im Wert von 900.000,- Euro

400.000 ist der Freibetrag

Bis 300.000 sind 11% zu zahlen, also 33.000,- €.

Auf weitere 200.000 sind 15% zu zahlen, also 30.000,- €

Summe der Erbschaftssteuer: 63.000,- €

Verringerung der Steuerbelastung

Um die ohnehin hohe Steuerbelastung so niedrig wie möglich zu halten, haben Sie als Erbe einige Möglichkeiten

1.Nachlassverbindlichkeiten

Gemäß § 10 Abs. 5 ErbStG können einige Kostenpunkte, sog. Nachlassverbindlichkeiten, verwendet werden, um die Steuerlast zu mindern. Hierzu zählen insbesondere Schulden des Erblassers, Beerdigungskosten oder geltend gemachte Pflichtteilsansprüche anderer Erben. Auch die Kosten für die übliche Grabpflege oder solche die dem Erben unmittelbar im Zusammenhang mit der Abwicklung oder Verteilung des Nachlasses entstehen, sind abzugsfähig. Sofern Sie hierzu keine konkreten Angaben machen, erkennt das Finanzamt pauschal 10.300 € ohne Nachweis an, § 10 Abs. 5 Nr. 3 S. 2 ErbStG. Demgegenüber sind Kosten für die bloße Verwaltung des Nachlasses sind nicht abzugsfähig

2. Verkehrswertgutachten in Auftrag geben

Je höher der Wert der Immobilie, desto höher fällt logischerweise auch die Steuerbelastung des Erben aus. Wenn Sie nicht selbst tätig werden, übernimmt das Finanzamt die Einschätzung des Wertes der Immobilie. Das große Problem dabei: Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht vor Ort, sodass keine stichhaltige Wertermittlung erfolgt. Vielmehr handelt es sich bei der Einschätzung lediglich um eine grobe Schätzung, die nach unseren Erfahrungswerten häufig überhöht ist.

Expertentipp: Aus diesem Grund sollten Sie ein unabhängiges Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Dieses kann im Zweifel ergeben, dass der Immobilienwert deutlich niedriger ist als der, der vom Finanzamt ermittelt wird. Zwar müssen Sie für das Verkehrswertgutachten Geld in die Hand nehmen, dies kann ihnen im Zweifel jedoch mehrere tausend Euro an Steuern ersparen.

Beispiel: Das Enkelkind erbt eine Immobilie.

Schätzung Finanzamt	Verkehrswertgutachten
Immobilienwert: 700.000 €	Immobilienwert: 620.000 €
Freibetrag: 200.000 €	Freibetrag: 200.000 €
Zu versteuernder Betrag: 500.000 €	Zu versteuernder Betrag: 420.000 €
300.000 € x11% + 200.000 € x15%=63.000 € Steuern	300.000 € x11%+120.000 € x15%=51.000 € Steuern

3. Sondererregelungen

Das ErbStG sieht in besonderen Konstellationen steuerliche Erleichterungen vor.

a) Vermietete Immobilie

Sofern die geerbte Immobilie zu Wohnzwecken vermietet wird, bestimmt § 13d ErbStG, dass lediglich 90% des Verkehrswerts besteuert werden. Dies soll laut Auffassung des Gesetzgebers der Wohnraumförderung dienen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie zum Stichtag des Todes des Erblassers zu Wohnzwecken vermietet ist. Wollen die Erben die Immobilie hingegen erstmals vermieten, greift § 13d also nicht ein (Bundesfinanzhof, ZEV 2015, 266).

b) Eigenheim

Der Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum in Deutschland, der durch Erbschaft oder Schenkung erlangt wurde, ist seit dem Steuerjahr 2009 unter bestimmten Voraussetzungen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. a bis c ErbStG von der Erbschaftssteuer befreit. Der Wert der Immobilie ist dabei irrelevant. Erfasst werden jedoch ausschließlich Immobilien, in denen sich „der Mittelpunkt des familiären Lebens“ befindet. Damit ist eine Zweit- oder Ferienwohnung nicht steuerbefreit, selbst wenn sie zu Wohnzwecken gehalten wird.

Bei Kindern gilt eine Größeneinschränkung: Sie dürfen steuerfrei eine Immobilie bis zu maximal 200 qm erben. Voraussetzung ist in allen Fällen, dass die Immobilie mindestens 10 Jahre genutzt wird, bevor sie wieder veräußert wird. Wird dies nicht gemacht, entfällt die Steuerfreistellung rückwirkend.

4. Alternative: Schenkung

Um hohe steuerliche Belastungen zu vermeiden, ist es ratsam, sich frühzeitig um die Vermögensverteilung zu kümmern. Eine gängige Möglichkeit hierfür stellt die Schenkung dar. Zwar unterliegt diese der Schenkungssteuer. Der große Vorteil der Schenkung liegt jedoch darin, dass der Schenkungsfreibetrag alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden kann.

Beispiel: Der Vater ist Eigentümer von 3 Immobilien, Wert jeweils 400.000 Euro. 2020 schenkte er seinem Sohn eine Immobilie. Wiederholt er dies 2030 und 2040, so erwirbt der Sohn die Immobilien vollständig steuerfrei (unter der Annahme, dass die Wert der Immobilien gleich bleibt. Bei Wertsteigerung wird jeweils der über den Freibetrag hinausgehende Anteil steuerpflichtig).