Anberaumte Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung ist sowohl bei einer Erbengemeinschaft als auch bei der Scheidung eine Option, das gemeinsame Immobilienvermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln. Dabei stellt die Teilungsversteigerung jedoch wirtschaftlich gesehen die schlechteste Lösung hierfür dar: Regelmäßig werden nur unter dem Marktwert liegende Verkaufserlöse erzielt, die zusätzlich durch Gerichts-, Sachverständigen- und Verfahrenskosten geschmälert werden. Daher sollten Sie in jedem Fall zuerst eine anderweitige Lösung suchen und die Teilungsversteigerung nur als letzten Ausweg wählen.

1.Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung, auch als Auseinandersetzungsversteigerung bezeichnet, ist eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Sofern mehrere Personen eine Immobilie erben oder sich ein Ehepaar in Scheidung befindet, sich die beteiligten Personen aber nicht darüber einigen können, wie mit der Immobilie verfahren werden soll, ist eine Teilungsversteigerung denkbar.

Im Falle der Erbengemeinschaft ist hierfür Voraussetzung, dass kein Testament vorliegt, also die gesetzliche Erbfolge greift. Je nach Verwandtschaftsgrad ist dann der gesamte Nachlass, zu dem auch die Immobilie gehört, aufzuteilen. Da eine Immobilie jedoch nur schwer teilbar ist, bietet sich grundsätzlich der gemeinsame Verkauf und anschließende Aufteilung des Verkaufserlöses unter den Erben an.

Da jedoch häufig unübersichtliche Erbenkonstellationen bestehen und sehr viele Emotionen im Spiel sind, kann sich die Erbengemeinschaft oftmals nicht zum gemeinsamen Verkauf einigen. In diesem Fall kann einer der Erben die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen.

Im Falle der Scheidung müssen für die Teilungsversteigerung beide Partner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein, ferner müssen Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben. Auch hier kann die Teilungsversteigerung von einem der Partner beantragt werden.

2. Ablauf einer Teilungsversteigerung

Voraussetzung einer Teilungsversteigerung ist zunächst eine wirksame Antragstellung eines Miteigentümers beim zuständigen Amtsgericht. Dieser muss schriftlich erfolgen und einen Nachweis der Miteigentümerschaft beinhalten.

Anschließend informiert das Gericht alle Miteigentümer/Erben über den Antrag der Teilungsversteigerung, des Weiteren wird ein Versteigerungsvermerk ins Grundbuch eingetragen. Danach muss der Verkehrswert der Immobilie anhand eines Wertgutachten eines Gutachters festgestellt werden. Dieses kann der Antragssteller selbst in Auftrag geben, wobei die Antragsgegner dem zustimmen müssen. Alternativ wird ein Gutachter vom Gericht bestellt. legt das Gericht das geringste Gebot (Mindestgebot) fest.

Weiterhin bestimmt das Gericht einen Versteigerungstermin, der regelmäßig frühestens nach einem Jahr nach Verfahrensbeschluss erfolgt.

Im Versteigerungstermin wird die Immobilie dann an den Höchstbietenden versteigert, wobei Miteigentümer, den Antragsteller eingeschlossen, mitbieten können. Der Zuschlag darf durch das Versteigerungsgericht dabei nicht erteilt werden, wenn das Höchstgebot unterhalb von 50% des ermittelten Verkehrswertes liegt.

Nach der Versteigerung wird ein Termin zur Erlösverteilung anberaumt. Wichtig: Die Verteilung des Erlöses erfolgt nicht durch das Gericht, sondern durch die Eigentümer/Erben. Bei einer Erbengemeinschaft sollte der Erlös nach den jeweiligen Erbquoten aufgeteilt, bei der Scheidung ist es üblich (sofern beide Partner hälftige Eigentümer waren), den Erlös hälftig aufzuteilen.

3. Nachteile einer Teilungsversteigerung

Wie schon Eingangs erwähnt birgt die Teilungsversteigerung erhebliche Nachteile für die Eigentümer, weshalb Sie lediglich als letztes Mittel auf diese Möglichkeit zurückgreifen sollten:

a) Kosten

Die Teilungsversteigerung verursacht erhebliche Kosten, die vom Verkaufserlös abzuziehen sind. Zu nennen sind insbesondere Kosten für die Anordnung der Teilungsversteigerung, Kosten für das Wertgutachten, Gerichtskosten (Verfahrenskosten, Kosten für den Versteigerungstermin, Kosten für Zuschlagserteilung, ggf. Kosten für Inseratschaltung) sowie ggf. Anwaltskosten.

b) Kreis potenzieller Käufer

Häufig haben Immobilien für ehemalige Partner oder Erben einen besonderen emotionalen Wert. Während bei einem freien Verkauf explizit an ein Familienmitglied oder Freunde/Bekannte der Familie verkauft werden kann, steht der Erwerb der Immobilie bei einer Teilungsversteigerung jedem zu. Entscheidend ist allein, wer das höchste Gebot abgibt.

c) Geringer Verkaufspreis

Da das Gericht das geringste Gebot bestimmt, ist es möglich, dass nur ein weit unter dem Marktpreis liegender Verkaufspreis erreicht wird: Im aktuell starken Umfeld für Immobilienpreise ist das für Eigentümer besonders ärgerlich. Werden hiervon noch die eben genannten Kosten abgezogen, fällt die Erlösverteilung häufig unbefriedigend niedrig aus.

c) Lange Verfahrensdauer

Verständlicherweise sind sowohl Erbengemeinschaften als auch Ehepartner in Scheidung daran interessiert, die Auseinandersetzung so schnell wie möglich über die Bühne zu bringen. Neben finanziellen Fragen ist der Immobilienverkauf bzw. die Versteigerung auch eine enorme emotionale Belastung. Während der gemeinsame Verkauf in wenigen Wochen abgeschlossen werden kann, nimmt das Verfahren der Teilungsversteigerung regelmäßig ein Jahr oder noch mehr Zeit in Anspruch. Alleine zwischen Antragstellung und Festlegung des Versteigerungstermins vergehen oftmals mehrere Monate.

Noch länger dauert es, wenn die Parteien sich nach Abschluss der Versteigerung nicht über die Verteilung des Erlöses einig sind. Im schlimmsten Fall ist hier ein Gerichtsverfahren notwendig, das sich mitunter über Jahre zieht und eine zusätzliche Belastung darstellt. Erst wenn eine schriftliche Willenserklärung aller Beteiligten vorliegt, wird ein Auszahlungstermin festgelegt.